房地產估價 第三章價格與影響因素
房地產估價 第三章 房地產價格及影響因素 1 房地產價格 1.1 定義 ? 房地產價格:和平地獲得他人房地產所 必須付出的代價——貨幣或實物、無形 資產和其他經濟利益 1.2 房地產價格形成的條件 (1)有用性 (2)稀缺性 (3)有效需求 1.3 房地產價格的特征 (1)受區位影響大 (2)房地產價格實質是房地產權益價格 (3)可分為買賣價格與租賃價格 (4)房地產價格是在長期考慮下形成的 (5)房地產價格易受交易者個別因素的影響 1.4 房地產價格的種類 (1)成交價格、市場價格、理論價格、評估價格 ? 成交價格:指在一筆房地產交易中交易雙方實際達成 交易時的價格 * 可以是正常的成交價,也可以是非正常成交價格 ? 市場價格:某種房地產在市場上的一般、平均水平價 格,是該類房地產大量成交價格的抽象結果(平均數 。眾數、中位數等) ? 理論價格:在經濟學假設的經濟人的行為和預期是理 性地,真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格 ? 評估價格:估價人員對房地產客觀合理價格做出的一 種估計,推測或判斷 * 一個良好的評估價=正常成交價=市場價格 (2)基準地價、標定地價、 ? 基準地價:以一個城市為對象,在該城市 一定區域范圍內,根據用途相同、地塊相 連、地價相近的原則劃分地價區段,調查 評估出各地價區段在某一時點的平均水平 價格 ? 標定地價:在一定時期和一定條件下,能 代表不同區位、不同用途地價水平的標志 性宗地的價格 房屋重置價格、重建價格 ? 房屋的重置價格是采用估價時點時的建筑材料、 建筑構配件、建筑設備和建筑技術等,按照估價 時點時的價格水平,重新建造與估價對象建筑物 具有同等效用的新建建筑物的正常價格。 ? 房屋重建價格指采用與估價對象建筑物相同的建 筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等, 按照估價時點時的價格水平,重新建造與估價對 象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。 *“重置價格”強調重建房屋與原房屋的“功能” 相同,“重建價格”強調重建房屋的與原房屋的 “完全”相同 (3)總價格、單位價格、樓面地價 ? 總價格:指某一宗地或某一區域范圍內的房 地產整體的價格 ? 單位價格:單位面積的房地產價格 ? 樓面地價:平均到每單位建筑面積上的土地 價格 * 樓面地價=土地總價/總建筑面積 * 樓面地價=土地單價/容積率 (4)市場調節價,政府指導價 市場調節價,是指由經營者(從事生產、經營商 品或者提供有償服務的法人、其他組織和個人 )自主制定,通過市場競爭形成的價格。 政府指導價,是指依照《中華人民共和國價格法 》規定,由政府價格主管部門或者其他有關部 門,按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動 幅度,指導經營者制定的價格 (5)買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、 保險價值、課稅價值、征用價值 (6) 拍賣價格、招標價格、協議價格 (7)現房價格、期房價格 ? 現房價格:以現狀房地產為交易標的的價格 ? 期房價格:以未來狀況房地產為交易標的的 價格 (8)起價、標價、成交價、均價 ? 起價:所銷售商品房最低價格 ? 標價:商品房出售者在其價目表上標注的 不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格 ? 成交價:買賣雙方實際交易價格 ? 均價:所銷售商品房的平均價格 (9)保留價、起拍價、應價、成交價 * 出現在拍賣中的一組價格 ? 保留價:又稱拍賣底價,指在拍賣前確定的 拍賣標的可售的最低價格 ? 起拍價:拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標 的的價格(分為增價拍賣與減價拍賣) ? 應價:競買人對拍賣師報出價格的應允,或 競買人自己報出的購買價格 ? 成交價:經拍賣師落槌或以其他公開表示買 定的方式確認后競買人的最高應價。 (10)補地價 ? 指需要補交給政府的一筆地價,指國有土地 使用者因改變土地用途等而向國家補交的地 價或土地使用權出讓金、土地收益,出現在 以下情況: 1)改變原出讓土地使用權時規定的用途 2)增加容積率 3)轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房 地產 4)出讓土地使用權期滿后續期 (11)房屋租金 ? 房屋租金:承租人為取得一定期限內房 屋的使用權而付給房屋所有權人的經濟 補償。 ? 分為:市場租金、商品租金、成本租金 、福利租金 2.房地產價格影響因素的分類 按影響因素的范圍分為三類: 一般因素、區域因素、個別因素 區域社會因素 商服繁華程度 人口因素 心理因素 經濟因素 交通條件 建筑物本身 社會因素 基本設施 朝向和日照 行政因素 區域環境條件 樓層 國際因素 公攤面積 一般因素 相對于一般 因素而言, 區域因素的 影響范圍要 小些 區域因素的 分析和把握 是房地產正 確合理估價 的關鍵 房地產估價 第三章 房地產價格及影響因素 1 房地產價格 1.1 定義 ? 房地產價格:和平地獲得他人房地產所 必須付出的代價——貨幣或實物、無形 資產和其他經濟利益 1.2 房地產價格形成的條件 (1)有用性 (2)稀缺性 (3)有效需求 1.3 房地產價格的特征 (1)受區位影響大 (2)房地產價格實質是房地產權益價格 (3)可分為買賣價格與租賃價格 (4)房地產價格是在長期考慮下形成的 (5)房地產價格易受交易者個別因素的影響 1.4 房地產價格的種類 (1)成交價格、市場價格、理論價格、評估價格 ? 成交價格:指在一筆房地產交易中交易雙方實際達成 交易時的價格 * 可以是正常的成交價,也可以是非正常成交價格 ? 市場價格:某種房地產在市場上的一般、平均水平價 格,是該類房地產大量成交價格的抽象結果(平均數 。眾數、中位數等) ? 理論價格:在經濟學假設的經濟人的行為和預期是理 性地,真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格 ? 評估價格:估價人員對房地產客觀合理價格做出的一 種估計,推測或判斷 * 一個良好的評估價=正常成交價=市場價格 (2)基準地價、標定地價、 ? 基準地價:以一個城市為對象,在該城市 一定區域范圍內,根據用途相同、地塊相 連、地價相近的原則劃分地價區段,調查 評估出各地價區段在某一時點的平均水平 價格 ? 標定地價:在一定時期和一定條件下,能 代表不同區位、不同用途地價水平的標志 性宗地的價格 房屋重置價格、重建價格 ? 房屋的重置價格是采用估價時點時的建筑材料、 建筑構配件、建筑設備和建筑技術等,按照估價 時點時的價格水平,重新建造與估價對象建筑物 具有同等效用的新建建筑物的正常價格。 ? 房屋重建價格指采用與估價對象建筑物相同的建 筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等, 按照估價時點時的價格水平,重新建造與估價對 象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。 *“重置價格”強調重建房屋與原房屋的“功能” 相同,“重建價格”強調重建房屋的與原房屋的 “完全”相同 (3)總價格、單位價格、樓面地價 ? 總價格:指某一宗地或某一區域范圍內的房 地產整體的價格 ? 單位價格:單位面積的房地產價格 ? 樓面地價:平均到每單位建筑面積上的土地 價格 * 樓面地價=土地總價/總建筑面積 * 樓面地價=土地單價/容積率 (4)市場調節價,政府指導價 市場調節價,是指由經營者(從事生產、經營商 品或者提供有償服務的法人、其他組織和個人 )自主制定,通過市場競爭形成的價格。 政府指導價,是指依照《中華人民共和國價格法 》規定,由政府價格主管部門或者其他有關部 門,按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動 幅度,指導經營者制定的價格 (5)買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、 保險價值、課稅價值、征用價值 (6) 拍賣價格、招標價格、協議價格 (7)現房價格、期房價格 ? 現房價格:以現狀房地產為交易標的的價格 ? 期房價格:以未來狀況房地產為交易標的的 價格 (8)起價、標價、成交價、均價 ? 起價:所銷售商品房最低價格 ? 標價:商品房出售者在其價目表上標注的 不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格 ? 成交價:買賣雙方實際交易價格 ? 均價:所銷售商品房的平均價格 (9)保留價、起拍價、應價、成交價 * 出現在拍賣中的一組價格 ? 保留價:又稱拍賣底價,指在拍賣前確定的 拍賣標的可售的最低價格 ? 起拍價:拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標 的的價格(分為增價拍賣與減價拍賣) ? 應價:競買人對拍賣師報出價格的應允,或 競買人自己報出的購買價格 ? 成交價:經拍賣師落槌或以其他公開表示買 定的方式確認后競買人的最高應價。 (10)補地價 ? 指需要補交給政府的一筆地價,指國有土地 使用者因改變土地用途等而向國家補交的地 價或土地使用權出讓金、土地收益,出現在 以下情況: 1)改變原出讓土地使用權時規定的用途 2)增加容積率 3)轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房 地產 4)出讓土地使用權期滿后續期 (11)房屋租金 ? 房屋租金:承租人為取得一定期限內房 屋的使用權而付給房屋所有權人的經濟 補償。 ? 分為:市場租金、商品租金、成本租金 、福利租金 2.房地產價格影響因素的分類 按影響因素的范圍分為三類: 一般因素、區域因素、個別因素 區域社會因素 商服繁華程度 人口因素 心理因素 經濟因素 交通條件 建筑物本身 社會因素 基本設施 朝向和日照 行政因素 區域環境條件 樓層 國際因素 公攤面積 一般因素 相對于一般 因素而言, 區域因素的 影響范圍要 小些 區域因素的 分析和把握 是房地產正 確合理估價 的關鍵 房地產估價 第三章 房地產價格及影響因素 1 房地產價格 1.1 定義 ? 房地產價格:和平地獲得他人房地產所 必須付出的代價——貨幣或實物、無形 資產和其他經濟利益 1.2 房地產價格形成的條件 (1)有用性 (2)稀缺性 (3)有效需求 1.3 房地產價格的特征 (1)受區位影響大 (2)房地產價格實質是房地產權益價格 (3)可分為買賣價格與租賃價格 (4)房地產價格是在長期考慮下形成的 (5)房地產價格易受交易者個別因素的影響 1.4 房地產價格的種類 (1)成交價格、市場價格、理論價格、評估價格 ? 成交價格:指在一筆房地產交易中交易雙方實際達成 交易時的價格 * 可以是正常的成交價,也可以是非正常成交價格 ? 市場價格:某種房地產在市場上的一般、平均水平價 格,是該類房地產大量成交價格的抽象結果(平均數 。眾數、中位數等) ? 理論價格:在經濟學假設的經濟人的行為和預期是理 性地,真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格 ? 評估價格:估價人員對房地產客觀合理價格做出的一 種估計,推測或判斷 * 一個良好的評估價=正常成交價=市場價格 (2)基準地價、標定地價、 ? 基準地價:以一個城市為對象,在該城市 一定區域范圍內,根據用途相同、地塊相 連、地價相近的原則劃分地價區段,調查 評估出各地價區段在某一時點的平均水平 價格 ? 標定地價:在一定時期和一定條件下,能 代表不同區位、不同用途地價水平的標志 性宗地的價格 房屋重置價格、重建價格 ? 房屋的重置價格是采用估價時點時的建筑材料、 建筑構配件、建筑設備和建筑技術等,按照估價 時點時的價格水平,重新建造與估價對象建筑物 具有同等效用的新建建筑物的正常價格。 ? 房屋重建價格指采用與估價對象建筑物相同的建 筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等, 按照估價時點時的價格水平,重新建造與估價對 象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。 *“重置價格”強調重建房屋與原房屋的“功能” 相同,“重建價格”強調重建房屋的與原房屋的 “完全”相同 (3)總價格、單位價格、樓面地價 ? 總價格:指某一宗地或某一區域范圍內的房 地產整體的價格 ? 單位價格:單位面積的房地產價格 ? 樓面地價:平均到每單位建筑面積上的土地 價格 * 樓面地價=土地總價/總建筑面積 * 樓面地價=土地單價/容積率 (4)市場調節價,政府指導價 市場調節價,是指由經營者(從事生產、經營商 品或者提供有償服務的法人、其他組織和個人 )自主制定,通過市場競爭形成的價格。 政府指導價,是指依照《中華人民共和國價格法 》規定,由政府價格主管部門或者其他有關部 門,按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動 幅度,指導經營者制定的價格 (5)買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、 保險價值、課稅價值、征用價值 (6) 拍賣價格、招標價格、協議價格 (7)現房價格、期房價格 ? 現房價格:以現狀房地產為交易標的的價格 ? 期房價格:以未來狀況房地產為交易標的的 價格 (8)起價、標價、成交價、均價 ? 起價:所銷售商品房最低價格 ? 標價:商品房出售者在其價目表上標注的 不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格 ? 成交價:買賣雙方實際交易價格 ? 均價:所銷售商品房的平均價格 (9)保留價、起拍價、應價、成交價 * 出現在拍賣中的一組價格 ? 保留價:又稱拍賣底價,指在拍賣前確定的 拍賣標的可售的最低價格 ? 起拍價:拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標 的的價格(分為增價拍賣與減價拍賣) ? 應價:競買人對拍賣師報出價格的應允,或 競買人自己報出的購買價格 ? 成交價:經拍賣師落槌或以其他公開表示買 定的方式確認后競買人的最高應價。 (10)補地價 ? 指需要補交給政府的一筆地價,指國有土地 使用者因改變土地用途等而向國家補交的地 價或土地使用權出讓金、土地收益,出現在 以下情況: 1)改變原出讓土地使用權時規定的用途 2)增加容積率 3)轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房 地產 4)出讓土地使用權期滿后續期 (11)房屋租金 ? 房屋租金:承租人為取得一定期限內房 屋的使用權而付給房屋所有權人的經濟 補償。 ? 分為:市場租金、商品租金、成本租金 、福利租金 2.房地產價格影響因素的分類 按影響因素的范圍分為三類: 一般因素、區域因素、個別因素 區域社會因素 商服繁華程度 人口因素 心理因素 經濟因素 交通條件 建筑物本身 社會因素 基本設施 朝向和日照 行政因素 區域環境條件 樓層 國際因素 公攤面積 一般因素 相對于一般 因素而言, 區域因素的 影響范圍要 小些 區域因素的 分析和把握 是房地產正 確合理估價 的關鍵 房地產估價 第三章 房地產價格及影響因素 1 房地產價格 1.1 定義 ? 房地產價格:和平地獲得他人房地產所 必須付出的代價——貨幣或實物、無形 資產和其他經濟利益 1.2 房地產價格形成的條件 (1)有用性 (2)稀缺性 (3)有效需求 1.3 房地產價格的特征 (1)受區位影響大 (2)房地產價格實質是房地產權益價格 (3)可分為買賣價格與租賃價格 (4)房地產價格是在長期考慮下形成的 (5)房地產價格易受交易者個別因素的影響 1.4 房地產價格的種類 (1)成交價格、市場價格、理論價格、評估價格 ? 成交價格:指在一筆房地產交易中交易雙方實際達成 交易時的價格 * 可以是正常的成交價,也可以是非正常成交價格 ? 市場價格:某種房地產在市場上的一般、平均水平價 格,是該類房地產大量成交價格的抽象結果(平均數 。眾數、中位數等) ? 理論價格:在經濟學假設的經濟人的行為和預期是理 性地,真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格 ? 評估價格:估價人員對房地產客觀合理價格做出的一 種估計,推測或判斷 * 一個良好的評估價=正常成交價=市場價格 (2)基準地價、標定地價、 ? 基準地價:以一個城市為對象,在該城市 一定區域范圍內,根據用途相同、地塊相 連、地價相近的原則劃分地價區段,調查 評估出各地價區段在某一時點的平均水平 價格 ? 標定地價:在一定時期和一定條件下,能 代表不同區位、不同用途地價水平的標志 性宗地的價格 房屋重置價格、重建價格 ? 房屋的重置價格是采用估價時點時的建筑材料、 建筑構配件、建筑設備和建筑技術等,按照估價 時點時的價格水平,重新建造與估價對象建筑物 具有同等效用的新建建筑物的正常價格。 ? 房屋重建價格指采用與估價對象建筑物相同的建 筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等, 按照估價時點時的價格水平,重新建造與估價對 象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。 *“重置價格”強調重建房屋與原房屋的“功能” 相同,“重建價格”強調重建房屋的與原房屋的 “完全”相同 (3)總價格、單位價格、樓面地價 ? 總價格:指某一宗地或某一區域范圍內的房 地產整體的價格 ? 單位價格:單位面積的房地產價格 ? 樓面地價:平均到每單位建筑面積上的土地 價格 * 樓面地價=土地總價/總建筑面積 * 樓面地價=土地單價/容積率 (4)市場調節價,政府指導價 市場調節價,是指由經營者(從事生產、經營商 品或者提供有償服務的法人、其他組織和個人 )自主制定,通過市場競爭形成的價格。 政府指導價,是指依照《中華人民共和國價格法 》規定,由政府價格主管部門或者其他有關部 門,按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動 幅度,指導經營者制定的價格 (5)買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、 保險價值、課稅價值、征用價值 (6) 拍賣價格、招標價格、協議價格 (7)現房價格、期房價格 ? 現房價格:以現狀房地產為交易標的的價格 ? 期房價格:以未來狀況房地產為交易標的的 價格 (8)起價、標價、成交價、均價 ? 起價:所銷售商品房最低價格 ? 標價:商品房出售者在其價目表上標注的 不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格 ? 成交價:買賣雙方實際交易價格 ? 均價:所銷售商品房的平均價格 (9)保留價、起拍價、應價、成交價 * 出現在拍賣中的一組價格 ? 保留價:又稱拍賣底價,指在拍賣前確定的 拍賣標的可售的最低價格 ? 起拍價:拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標 的的價格(分為增價拍賣與減價拍賣) ? 應價:競買人對拍賣師報出價格的應允,或 競買人自己報出的購買價格 ? 成交價:經拍賣師落槌或以其他公開表示買 定的方式確認后競買人的最高應價。 (10)補地價 ? 指需要補交給政府的一筆地價,指國有土地 使用者因改變土地用途等而向國家補交的地 價或土地使用權出讓金、土地收益,出現在 以下情況: 1)改變原出讓土地使用權時規定的用途 2)增加容積率 3)轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房 地產 4)出讓土地使用權期滿后續期 (11)房屋租金 ? 房屋租金:承租人為取得一定期限內房 屋的使用權而付給房屋所有權人的經濟 補償。 ? 分為:市場租金、商品租金、成本租金 、福利租金 2.房地產價格影響因素的分類 按影響因素的范圍分為三類: 一般因素、區域因素、個別因素 區域社會因素 商服繁華程度 人口因素 心理因素 經濟因素 交通條件 建筑物本身 社會因素 基本設施 朝向和日照 行政因素 區域環境條件 樓層 國際因素 公攤面積 一般因素 相對于一般 因素而言, 區域因素的 影響范圍要 小些 區域因素的 分析和把握 是房地產正 確合理估價 的關鍵 房地產估價 第三章 房地產價格及影響因素 1 房地產價格 1.1 定義 ? 房地產價格:和平地獲得他人房地產所 必須付出的代價——貨幣或實物、無形 資產和其他經濟利益 1.2 房地產價格形成的條件 (1)有用性 (2)稀缺性 (3)有效需求 1.3 房地產價格的特征 (1)受區位影響大 (2)房地產價格實質是房地產權益價格 (3)可分為買賣價格與租賃價格 (4)房地產價格是在長期考慮下形成的 (5)房地產價格易受交易者個別因素的影響 1.4 房地產價格的種類 (1)成交價格、市場價格、理論價格、評估價格 ? 成交價格:指在一筆房地產交易中交易雙方實際達成 交易時的價格 * 可以是正常的成交價,也可以是非正常成交價格 ? 市場價格:某種房地產在市場上的一般、平均水平價 格,是該類房地產大量成交價格的抽象結果(平均數 。眾數、中位數等) ? 理論價格:在經濟學假設的經濟人的行為和預期是理 性地,真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格 ? 評估價格:估價人員對房地產客觀合理價格做出的一 種估計,推測或判斷 * 一個良好的評估價=正常成交價=市場價格 (2)基準地價、標定地價、 ? 基準地價:以一個城市為對象,在該城市 一定區域范圍內,根據用途相同、地塊相 連、地價相近的原則劃分地價區段,調查 評估出各地價區段在某一時點的平均水平 價格 ? 標定地價:在一定時期和一定條件下,能 代表不同區位、不同用途地價水平的標志 性宗地的價格 房屋重置價格、重建價格 ? 房屋的重置價格是采用估價時點時的建筑材料、 建筑構配件、建筑設備和建筑技術等,按照估價 時點時的價格水平,重新建造與估價對象建筑物 具有同等效用的新建建筑物的正常價格。 ? 房屋重建價格指采用與估價對象建筑物相同的建 筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等, 按照估價時點時的價格水平,重新建造與估價對 象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。 *“重置價格”強調重建房屋與原房屋的“功能” 相同,“重建價格”強調重建房屋的與原房屋的 “完全”相同 (3)總價格、單位價格、樓面地價 ? 總價格:指某一宗地或某一區域范圍內的房 地產整體的價格 ? 單位價格:單位面積的房地產價格 ? 樓面地價:平均到每單位建筑面積上的土地 價格 * 樓面地價=土地總價/總建筑面積 * 樓面地價=土地單價/容積率 (4)市場調節價,政府指導價 市場調節價,是指由經營者(從事生產、經營商 品或者提供有償服務的法人、其他組織和個人 )自主制定,通過市場競爭形成的價格。 政府指導價,是指依照《中華人民共和國價格法 》規定,由政府價格主管部門或者其他有關部 門,按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動 幅度,指導經營者制定的價格 (5)買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、 保險價值、課稅價值、征用價值 (6) 拍賣價格、招標價格、協議價格 (7)現房價格、期房價格 ? 現房價格:以現狀房地產為交易標的的價格 ? 期房價格:以未來狀況房地產為交易標的的 價格 (8)起價、標價、成交價、均價 ? 起價:所銷售商品房最低價格 ? 標價:商品房出售者在其價目表上標注的 不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格 ? 成交價:買賣雙方實際交易價格 ? 均價:所銷售商品房的平均價格 (9)保留價、起拍價、應價、成交價 * 出現在拍賣中的一組價格 ? 保留價:又稱拍賣底價,指在拍賣前確定的 拍賣標的可售的最低價格 ? 起拍價:拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標 的的價格(分為增價拍賣與減價拍賣) ? 應價:競買人對拍賣師報出價格的應允,或 競買人自己報出的購買價格 ? 成交價:經拍賣師落槌或以其他公開表示買 定的方式確認后競買人的最高應價。 (10)補地價 ? 指需要補交給政府的一筆地價,指國有土地 使用者因改變土地用途等而向國家補交的地 價或土地使用權出讓金、土地收益,出現在 以下情況: 1)改變原出讓土地使用權時規定的用途 2)增加容積率 3)轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房 地產 4)出讓土地使用權期滿后續期 (11)房屋租金 ? 房屋租金:承租人為取得一定期限內房 屋的使用權而付給房屋所有權人的經濟 補償。 ? 分為:市場租金、商品租金、成本租金 、福利租金 2.房地產價格影響因素的分類 按影響因素的范圍分為三類: 一般因素、區域因素、個別因素 區域社會因素 商服繁華程度 人口因素 心理因素 經濟因素 交通條件 建筑物本身 社會因素 基本設施 朝向和日照 行政因素 區域環境條件 樓層 國際因素 公攤面積 一般因素 相對于一般 因素而言, 區域因素的 影響范圍要 小些 區域因素的 分析和把握 是房地產正 確合理估價 的關鍵 房地產估價 第三章 房地產價格及影響因素 1 房地產價格 1.1 定義 ? 房地產價格:和平地獲得他人房地產所 必須付出的代價——貨幣或實物、無形 資產和其他經濟利益 1.2 房地產價格形成的條件 (1)有用性 (2)稀缺性 (3)有效需求 1.3 房地產價格的特征 (1)受區位影響大 (2)房地產價格實質是房地產權益價格 (3)可分為買賣價格與租賃價格 (4)房地產價格是在長期考慮下形成的 (5)房地產價格易受交易者個別因素的影響 1.4 房地產價格的種類 (1)成交價格、市場價格、理論價格、評估價格 ? 成交價格:指在一筆房地產交易中交易雙方實際達成 交易時的價格 * 可以是正常的成交價,也可以是非正常成交價格 ? 市場價格:某種房地產在市場上的一般、平均水平價 格,是該類房地產大量成交價格的抽象結果(平均數 。眾數、中位數等) ? 理論價格:在經濟學假設的經濟人的行為和預期是理 性地,真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格 ? 評估價格:估價人員對房地產客觀合理價格做出的一 種估計,推測或判斷 * 一個良好的評估價=正常成交價=市場價格 (2)基準地價、標定地價、 ? 基準地價:以一個城市為對象,在該城市 一定區域范圍內,根據用途相同、地塊相 連、地價相近的原則劃分地價區段,調查 評估出各地價區段在某一時點的平均水平 價格 ? 標定地價:在一定時期和一定條件下,能 代表不同區位、不同用途地價水平的標志 性宗地的價格 房屋重置價格、重建價格 ? 房屋的重置價格是采用估價時點時的建筑材料、 建筑構配件、建筑設備和建筑技術等,按照估價 時點時的價格水平,重新建造與估價對象建筑物 具有同等效用的新建建筑物的正常價格。 ? 房屋重建價格指采用與估價對象建筑物相同的建 筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等, 按照估價時點時的價格水平,重新建造與估價對 象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。 *“重置價格”強調重建房屋與原房屋的“功能” 相同,“重建價格”強調重建房屋的與原房屋的 “完全”相同 (3)總價格、單位價格、樓面地價 ? 總價格:指某一宗地或某一區域范圍內的房 地產整體的價格 ? 單位價格:單位面積的房地產價格 ? 樓面地價:平均到每單位建筑面積上的土地 價格 * 樓面地價=土地總價/總建筑面積 * 樓面地價=土地單價/容積率 (4)市場調節價,政府指導價 市場調節價,是指由經營者(從事生產、經營商 品或者提供有償服務的法人、其他組織和個人 )自主制定,通過市場競爭形成的價格。 政府指導價,是指依照《中華人民共和國價格法 》規定,由政府價格主管部門或者其他有關部 門,按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動 幅度,指導經營者制定的價格 (5)買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、 保險價值、課稅價值、征用價值 (6) 拍賣價格、招標價格、協議價格 (7)現房價格、期房價格 ? 現房價格:以現狀房地產為交易標的的價格 ? 期房價格:以未來狀況房地產為交易標的的 價格 (8)起價、標價、成交價、均價 ? 起價:所銷售商品房最低價格 ? 標價:商品房出售者在其價目表上標注的 不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格 ? 成交價:買賣雙方實際交易價格 ? 均價:所銷售商品房的平均價格 (9)保留價、起拍價、應價、成交價 * 出現在拍賣中的一組價格 ? 保留價:又稱拍賣底價,指在拍賣前確定的 拍賣標的可售的最低價格 ? 起拍價:拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標 的的價格(分為增價拍賣與減價拍賣) ? 應價:競買人對拍賣師報出價格的應允,或 競買人自己報出的購買價格 ? 成交價:經拍賣師落槌或以其他公開表示買 定的方式確認后競買人的最高應價。 (10)補地價 ? 指需要補交給政府的一筆地價,指國有土地 使用者因改變土地用途等而向國家補交的地 價或土地使用權出讓金、土地收益,出現在 以下情況: 1)改變原出讓土地使用權時規定的用途 2)增加容積率 3)轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房 地產 4)出讓土地使用權期滿后續期 (11)房屋租金 ? 房屋租金:承租人為取得一定期限內房 屋的使用權而付給房屋所有權人的經濟 補償。 ? 分為:市場租金、商品租金、成本租金 、福利租金 2.房地產價格影響因素的分類 按影響因素的范圍分為三類: 一般因素、區域因素、個別因素 區域社會因素 商服繁華程度 人口因素 心理因素 經濟因素 交通條件 建筑物本身 社會因素 基本設施 朝向和日照 行政因素 區域環境條件 樓層 國際因素 公攤面積 一般因素 相對于一般 因素而言, 區域因素的 影響范圍要 小些 區域因素的 分析和把握 是房地產正 確合理估價 的關鍵 房地產估價 第三章 房地產價格及影響因素 1 房地產價格 1.1 定義 ? 房地產價格:和平地獲得他人房地產所 必須付出的代價——貨幣或實物、無形 資產和其他經濟利益 1.2 房地產價格形成的條件 (1)有用性 (2)稀缺性 (3)有效需求 1.3 房地產價格的特征 (1)受區位影響大 (2)房地產價格實質是房地產權益價格 (3)可分為買賣價格與租賃價格 (4)房地產價格是在長期考慮下形成的 (5)房地產價格易受交易者個別因素的影響 1.4 房地產價格的種類 (1)成交價格、市場價格、理論價格、評估價格 ? 成交價格:指在一筆房地產交易中交易雙方實際達成 交易時的價格 * 可以是正常的成交價,也可以是非正常成交價格 ? 市場價格:某種房地產在市場上的一般、平均水平價 格,是該類房地產大量成交價格的抽象結果(平均數 。眾數、中位數等) ? 理論價格:在經濟學假設的經濟人的行為和預期是理 性地,真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格 ? 評估價格:估價人員對房地產客觀合理價格做出的一 種估計,推測或判斷 * 一個良好的評估價=正常成交價=市場價格 (2)基準地價、標定地價、 ? 基準地價:以一個城市為對象,在該城市 一定區域范圍內,根據用途相同、地塊相 連、地價相近的原則劃分地價區段,調查 評估出各地價區段在某一時點的平均水平 價格 ? 標定地價:在一定時期和一定條件下,能 代表不同區位、不同用途地價水平的標志 性宗地的價格 房屋重置價格、重建價格 ? 房屋的重置價格是采用估價時點時的建筑材料、 建筑構配件、建筑設備和建筑技術等,按照估價 時點時的價格水平,重新建造與估價對象建筑物 具有同等效用的新建建筑物的正常價格。 ? 房屋重建價格指采用與估價對象建筑物相同的建 筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等, 按照估價時點時的價格水平,重新建造與估價對 象建筑物完全相同