房地產估價 第三章價格與影響因素

房地產估價 第三章 房地產價格及影響因素 1 房地產價格 1.1 定義 ? 房地產價格：和平地獲得他人房地產所 必須付出的代價——貨幣或實物、無形 資產和其他經濟利益 1.2 房地產價格形成的條件 （1）有用性 （2）稀缺性 （3）有效需求 1.3 房地產價格的特征 （1）受區位影響大 （2）房地產價格實質是房地產權益價格 （3）可分為買賣價格與租賃價格 （4）房地產價格是在長期考慮下形成的 （5）房地產價格易受交易者個別因素的影響 1.4 房地產價格的種類 （1）成交價格、市場價格、理論價格、評估價格 ? 成交價格：指在一筆房地產交易中交易雙方實際達成 交易時的價格 * 可以是正常的成交價，也可以是非正常成交價格 ? 市場價格：某種房地產在市場上的一般、平均水平價 格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果（平均數 。眾數、中位數等） ? 理論價格：在經濟學假設的經濟人的行為和預期是理 性地，真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格 ? 評估價格：估價人員對房地產客觀合理價格做出的一 種估計，推測或判斷 * 一個良好的評估價=正常成交價=市場價格 （2）基準地價、標定地價、 ? 基準地價：以一個城市為對象，在該城市 一定區域范圍內，根據用途相同、地塊相 連、地價相近的原則劃分地價區段，調查 評估出各地價區段在某一時點的平均水平 價格 ? 標定地價：在一定時期和一定條件下，能 代表不同區位、不同用途地價水平的標志 性宗地的價格 房屋重置價格、重建價格 ? 房屋的重置價格是采用估價時點時的建筑材料、 建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，按照估價 時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物 具有同等效用的新建建筑物的正常價格。 ? 房屋重建價格指采用與估價對象建筑物相同的建 筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等， 按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對 象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。 *“重置價格”強調重建房屋與原房屋的“功能” 相同，“重建價格”強調重建房屋的與原房屋的 “完全”相同 （3）總價格、單位價格、樓面地價 ? 總價格：指某一宗地或某一區域范圍內的房 地產整體的價格 ? 單位價格：單位面積的房地產價格 ? 樓面地價：平均到每單位建筑面積上的土地 價格 * 樓面地價=土地總價/總建筑面積 * 樓面地價=土地單價/容積率 （4）市場調節價，政府指導價 市場調節價，是指由經營者（從事生產、經營商 品或者提供有償服務的法人、其他組織和個人 ）自主制定，通過市場競爭形成的價格。 政府指導價，是指依照《中華人民共和國價格法 》規定，由政府價格主管部門或者其他有關部 門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動 幅度，指導經營者制定的價格 （5）買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、 保險價值、課稅價值、征用價值 (6) 拍賣價格、招標價格、協議價格 （7）現房價格、期房價格 ? 現房價格：以現狀房地產為交易標的的價格 ? 期房價格：以未來狀況房地產為交易標的的 價格 （8）起價、標價、成交價、均價 ? 起價：所銷售商品房最低價格 ? 標價：商品房出售者在其價目表上標注的 不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格 ? 成交價：買賣雙方實際交易價格 ? 均價：所銷售商品房的平均價格 （9）保留價、起拍價、應價、成交價 * 出現在拍賣中的一組價格 ? 保留價：又稱拍賣底價，指在拍賣前確定的 拍賣標的可售的最低價格 ? 起拍價：拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標 的的價格（分為增價拍賣與減價拍賣） ? 應價：競買人對拍賣師報出價格的應允，或 競買人自己報出的購買價格 ? 成交價：經拍賣師落槌或以其他公開表示買 定的方式確認后競買人的最高應價。 （10）補地價 ? 指需要補交給政府的一筆地價，指國有土地 使用者因改變土地用途等而向國家補交的地 價或土地使用權出讓金、土地收益，出現在 以下情況： 1）改變原出讓土地使用權時規定的用途 2）增加容積率 3）轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房 地產 4）出讓土地使用權期滿后續期 （11）房屋租金 ? 房屋租金：承租人為取得一定期限內房 屋的使用權而付給房屋所有權人的經濟 補償。 ? 分為：市場租金、商品租金、成本租金 、福利租金 2．房地產價格影響因素的分類 按影響因素的范圍分為三類： 一般因素、區域因素、個別因素 區域社會因素 商服繁華程度 人口因素 心理因素 經濟因素 交通條件 建筑物本身 社會因素 基本設施 朝向和日照 行政因素 區域環境條件 樓層 國際因素 公攤面積 一般因素 相對于一般 因素而言， 區域因素的 影響范圍要 小些 區域因素的 分析和把握 是房地產正 確合理估價 的關鍵 房地產估價 第三章 房地產價格及影響因素 1 房地產價格 1.1 定義 ? 房地產價格：和平地獲得他人房地產所 必須付出的代價——貨幣或實物、無形 資產和其他經濟利益 1.2 房地產價格形成的條件 （1）有用性 （2）稀缺性 （3）有效需求 1.3 房地產價格的特征 （1）受區位影響大 （2）房地產價格實質是房地產權益價格 （3）可分為買賣價格與租賃價格 （4）房地產價格是在長期考慮下形成的 （5）房地產價格易受交易者個別因素的影響 1.4 房地產價格的種類 （1）成交價格、市場價格、理論價格、評估價格 ? 成交價格：指在一筆房地產交易中交易雙方實際達成 交易時的價格 * 可以是正常的成交價，也可以是非正常成交價格 ? 市場價格：某種房地產在市場上的一般、平均水平價 格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果（平均數 。眾數、中位數等） ? 理論價格：在經濟學假設的經濟人的行為和預期是理 性地，真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格 ? 評估價格：估價人員對房地產客觀合理價格做出的一 種估計，推測或判斷 * 一個良好的評估價=正常成交價=市場價格 （2）基準地價、標定地價、 ? 基準地價：以一個城市為對象，在該城市 一定區域范圍內，根據用途相同、地塊相 連、地價相近的原則劃分地價區段，調查 評估出各地價區段在某一時點的平均水平 價格 ? 標定地價：在一定時期和一定條件下，能 代表不同區位、不同用途地價水平的標志 性宗地的價格 房屋重置價格、重建價格 ? 房屋的重置價格是采用估價時點時的建筑材料、 建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，按照估價 時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物 具有同等效用的新建建筑物的正常價格。 ? 房屋重建價格指采用與估價對象建筑物相同的建 筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等， 按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對 象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。 *“重置價格”強調重建房屋與原房屋的“功能” 相同，“重建價格”強調重建房屋的與原房屋的 “完全”相同 （3）總價格、單位價格、樓面地價 ? 總價格：指某一宗地或某一區域范圍內的房 地產整體的價格 ? 單位價格：單位面積的房地產價格 ? 樓面地價：平均到每單位建筑面積上的土地 價格 * 樓面地價=土地總價/總建筑面積 * 樓面地價=土地單價/容積率 （4）市場調節價，政府指導價 市場調節價，是指由經營者（從事生產、經營商 品或者提供有償服務的法人、其他組織和個人 ）自主制定，通過市場競爭形成的價格。 政府指導價，是指依照《中華人民共和國價格法 》規定，由政府價格主管部門或者其他有關部 門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動 幅度，指導經營者制定的價格 （5）買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、 保險價值、課稅價值、征用價值 (6) 拍賣價格、招標價格、協議價格 （7）現房價格、期房價格 ? 現房價格：以現狀房地產為交易標的的價格 ? 期房價格：以未來狀況房地產為交易標的的 價格 （8）起價、標價、成交價、均價 ? 起價：所銷售商品房最低價格 ? 標價：商品房出售者在其價目表上標注的 不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格 ? 成交價：買賣雙方實際交易價格 ? 均價：所銷售商品房的平均價格 （9）保留價、起拍價、應價、成交價 * 出現在拍賣中的一組價格 ? 保留價：又稱拍賣底價，指在拍賣前確定的 拍賣標的可售的最低價格 ? 起拍價：拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標 的的價格（分為增價拍賣與減價拍賣） ? 應價：競買人對拍賣師報出價格的應允，或 競買人自己報出的購買價格 ? 成交價：經拍賣師落槌或以其他公開表示買 定的方式確認后競買人的最高應價。 （10）補地價 ? 指需要補交給政府的一筆地價，指國有土地 使用者因改變土地用途等而向國家補交的地 價或土地使用權出讓金、土地收益，出現在 以下情況： 1）改變原出讓土地使用權時規定的用途 2）增加容積率 3）轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房 地產 4）出讓土地使用權期滿后續期 （11）房屋租金 ? 房屋租金：承租人為取得一定期限內房 屋的使用權而付給房屋所有權人的經濟 補償。 ? 分為：市場租金、商品租金、成本租金 、福利租金 2．房地產價格影響因素的分類 按影響因素的范圍分為三類： 一般因素、區域因素、個別因素 區域社會因素 商服繁華程度 人口因素 心理因素 經濟因素 交通條件 建筑物本身 社會因素 基本設施 朝向和日照 行政因素 區域環境條件 樓層 國際因素 公攤面積 一般因素 相對于一般 因素而言， 區域因素的 影響范圍要 小些 區域因素的 分析和把握 是房地產正 確合理估價 的關鍵 房地產估價 第三章 房地產價格及影響因素 1 房地產價格 1.1 定義 ? 房地產價格：和平地獲得他人房地產所 必須付出的代價——貨幣或實物、無形 資產和其他經濟利益 1.2 房地產價格形成的條件 （1）有用性 （2）稀缺性 （3）有效需求 1.3 房地產價格的特征 （1）受區位影響大 （2）房地產價格實質是房地產權益價格 （3）可分為買賣價格與租賃價格 （4）房地產價格是在長期考慮下形成的 （5）房地產價格易受交易者個別因素的影響 1.4 房地產價格的種類 （1）成交價格、市場價格、理論價格、評估價格 ? 成交價格：指在一筆房地產交易中交易雙方實際達成 交易時的價格 * 可以是正常的成交價，也可以是非正常成交價格 ? 市場價格：某種房地產在市場上的一般、平均水平價 格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果（平均數 。眾數、中位數等） ? 理論價格：在經濟學假設的經濟人的行為和預期是理 性地，真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格 ? 評估價格：估價人員對房地產客觀合理價格做出的一 種估計，推測或判斷 * 一個良好的評估價=正常成交價=市場價格 （2）基準地價、標定地價、 ? 基準地價：以一個城市為對象，在該城市 一定區域范圍內，根據用途相同、地塊相 連、地價相近的原則劃分地價區段，調查 評估出各地價區段在某一時點的平均水平 價格 ? 標定地價：在一定時期和一定條件下，能 代表不同區位、不同用途地價水平的標志 性宗地的價格 房屋重置價格、重建價格 ? 房屋的重置價格是采用估價時點時的建筑材料、 建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，按照估價 時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物 具有同等效用的新建建筑物的正常價格。 ? 房屋重建價格指采用與估價對象建筑物相同的建 筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等， 按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對 象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。 *“重置價格”強調重建房屋與原房屋的“功能” 相同，“重建價格”強調重建房屋的與原房屋的 “完全”相同 （3）總價格、單位價格、樓面地價 ? 總價格：指某一宗地或某一區域范圍內的房 地產整體的價格 ? 單位價格：單位面積的房地產價格 ? 樓面地價：平均到每單位建筑面積上的土地 價格 * 樓面地價=土地總價/總建筑面積 * 樓面地價=土地單價/容積率 （4）市場調節價，政府指導價 市場調節價，是指由經營者（從事生產、經營商 品或者提供有償服務的法人、其他組織和個人 ）自主制定，通過市場競爭形成的價格。 政府指導價，是指依照《中華人民共和國價格法 》規定，由政府價格主管部門或者其他有關部 門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動 幅度，指導經營者制定的價格 （5）買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、 保險價值、課稅價值、征用價值 (6) 拍賣價格、招標價格、協議價格 （7）現房價格、期房價格 ? 現房價格：以現狀房地產為交易標的的價格 ? 期房價格：以未來狀況房地產為交易標的的 價格 （8）起價、標價、成交價、均價 ? 起價：所銷售商品房最低價格 ? 標價：商品房出售者在其價目表上標注的 不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格 ? 成交價：買賣雙方實際交易價格 ? 均價：所銷售商品房的平均價格 （9）保留價、起拍價、應價、成交價 * 出現在拍賣中的一組價格 ? 保留價：又稱拍賣底價，指在拍賣前確定的 拍賣標的可售的最低價格 ? 起拍價：拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標 的的價格（分為增價拍賣與減價拍賣） ? 應價：競買人對拍賣師報出價格的應允，或 競買人自己報出的購買價格 ? 成交價：經拍賣師落槌或以其他公開表示買 定的方式確認后競買人的最高應價。 （10）補地價 ? 指需要補交給政府的一筆地價，指國有土地 使用者因改變土地用途等而向國家補交的地 價或土地使用權出讓金、土地收益，出現在 以下情況： 1）改變原出讓土地使用權時規定的用途 2）增加容積率 3）轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房 地產 4）出讓土地使用權期滿后續期 （11）房屋租金 ? 房屋租金：承租人為取得一定期限內房 屋的使用權而付給房屋所有權人的經濟 補償。 ? 分為：市場租金、商品租金、成本租金 、福利租金 2．房地產價格影響因素的分類 按影響因素的范圍分為三類： 一般因素、區域因素、個別因素 區域社會因素 商服繁華程度 人口因素 心理因素 經濟因素 交通條件 建筑物本身 社會因素 基本設施 朝向和日照 行政因素 區域環境條件 樓層 國際因素 公攤面積 一般因素 相對于一般 因素而言， 區域因素的 影響范圍要 小些 區域因素的 分析和把握 是房地產正 確合理估價 的關鍵 房地產估價 第三章 房地產價格及影響因素 1 房地產價格 1.1 定義 ? 房地產價格：和平地獲得他人房地產所 必須付出的代價——貨幣或實物、無形 資產和其他經濟利益 1.2 房地產價格形成的條件 （1）有用性 （2）稀缺性 （3）有效需求 1.3 房地產價格的特征 （1）受區位影響大 （2）房地產價格實質是房地產權益價格 （3）可分為買賣價格與租賃價格 （4）房地產價格是在長期考慮下形成的 （5）房地產價格易受交易者個別因素的影響 1.4 房地產價格的種類 （1）成交價格、市場價格、理論價格、評估價格 ? 成交價格：指在一筆房地產交易中交易雙方實際達成 交易時的價格 * 可以是正常的成交價，也可以是非正常成交價格 ? 市場價格：某種房地產在市場上的一般、平均水平價 格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果（平均數 。眾數、中位數等） ? 理論價格：在經濟學假設的經濟人的行為和預期是理 性地，真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格 ? 評估價格：估價人員對房地產客觀合理價格做出的一 種估計，推測或判斷 * 一個良好的評估價=正常成交價=市場價格 （2）基準地價、標定地價、 ? 基準地價：以一個城市為對象，在該城市 一定區域范圍內，根據用途相同、地塊相 連、地價相近的原則劃分地價區段，調查 評估出各地價區段在某一時點的平均水平 價格 ? 標定地價：在一定時期和一定條件下，能 代表不同區位、不同用途地價水平的標志 性宗地的價格 房屋重置價格、重建價格 ? 房屋的重置價格是采用估價時點時的建筑材料、 建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，按照估價 時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物 具有同等效用的新建建筑物的正常價格。 ? 房屋重建價格指采用與估價對象建筑物相同的建 筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等， 按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對 象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。 *“重置價格”強調重建房屋與原房屋的“功能” 相同，“重建價格”強調重建房屋的與原房屋的 “完全”相同 （3）總價格、單位價格、樓面地價 ? 總價格：指某一宗地或某一區域范圍內的房 地產整體的價格 ? 單位價格：單位面積的房地產價格 ? 樓面地價：平均到每單位建筑面積上的土地 價格 * 樓面地價=土地總價/總建筑面積 * 樓面地價=土地單價/容積率 （4）市場調節價，政府指導價 市場調節價，是指由經營者（從事生產、經營商 品或者提供有償服務的法人、其他組織和個人 ）自主制定，通過市場競爭形成的價格。 政府指導價，是指依照《中華人民共和國價格法 》規定，由政府價格主管部門或者其他有關部 門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動 幅度，指導經營者制定的價格 （5）買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、 保險價值、課稅價值、征用價值 (6) 拍賣價格、招標價格、協議價格 （7）現房價格、期房價格 ? 現房價格：以現狀房地產為交易標的的價格 ? 期房價格：以未來狀況房地產為交易標的的 價格 （8）起價、標價、成交價、均價 ? 起價：所銷售商品房最低價格 ? 標價：商品房出售者在其價目表上標注的 不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格 ? 成交價：買賣雙方實際交易價格 ? 均價：所銷售商品房的平均價格 （9）保留價、起拍價、應價、成交價 * 出現在拍賣中的一組價格 ? 保留價：又稱拍賣底價，指在拍賣前確定的 拍賣標的可售的最低價格 ? 起拍價：拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標 的的價格（分為增價拍賣與減價拍賣） ? 應價：競買人對拍賣師報出價格的應允，或 競買人自己報出的購買價格 ? 成交價：經拍賣師落槌或以其他公開表示買 定的方式確認后競買人的最高應價。 （10）補地價 ? 指需要補交給政府的一筆地價，指國有土地 使用者因改變土地用途等而向國家補交的地 價或土地使用權出讓金、土地收益，出現在 以下情況： 1）改變原出讓土地使用權時規定的用途 2）增加容積率 3）轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房 地產 4）出讓土地使用權期滿后續期 （11）房屋租金 ? 房屋租金：承租人為取得一定期限內房 屋的使用權而付給房屋所有權人的經濟 補償。 ? 分為：市場租金、商品租金、成本租金 、福利租金 2．房地產價格影響因素的分類 按影響因素的范圍分為三類： 一般因素、區域因素、個別因素 區域社會因素 商服繁華程度 人口因素 心理因素 經濟因素 交通條件 建筑物本身 社會因素 基本設施 朝向和日照 行政因素 區域環境條件 樓層 國際因素 公攤面積 一般因素 相對于一般 因素而言， 區域因素的 影響范圍要 小些 區域因素的 分析和把握 是房地產正 確合理估價 的關鍵 房地產估價 第三章 房地產價格及影響因素 1 房地產價格 1.1 定義 ? 房地產價格：和平地獲得他人房地產所 必須付出的代價——貨幣或實物、無形 資產和其他經濟利益 1.2 房地產價格形成的條件 （1）有用性 （2）稀缺性 （3）有效需求 1.3 房地產價格的特征 （1）受區位影響大 （2）房地產價格實質是房地產權益價格 （3）可分為買賣價格與租賃價格 （4）房地產價格是在長期考慮下形成的 （5）房地產價格易受交易者個別因素的影響 1.4 房地產價格的種類 （1）成交價格、市場價格、理論價格、評估價格 ? 成交價格：指在一筆房地產交易中交易雙方實際達成 交易時的價格 * 可以是正常的成交價，也可以是非正常成交價格 ? 市場價格：某種房地產在市場上的一般、平均水平價 格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果（平均數 。眾數、中位數等） ? 理論價格：在經濟學假設的經濟人的行為和預期是理 性地，真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格 ? 評估價格：估價人員對房地產客觀合理價格做出的一 種估計，推測或判斷 * 一個良好的評估價=正常成交價=市場價格 （2）基準地價、標定地價、 ? 基準地價：以一個城市為對象，在該城市 一定區域范圍內，根據用途相同、地塊相 連、地價相近的原則劃分地價區段，調查 評估出各地價區段在某一時點的平均水平 價格 ? 標定地價：在一定時期和一定條件下，能 代表不同區位、不同用途地價水平的標志 性宗地的價格 房屋重置價格、重建價格 ? 房屋的重置價格是采用估價時點時的建筑材料、 建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，按照估價 時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物 具有同等效用的新建建筑物的正常價格。 ? 房屋重建價格指采用與估價對象建筑物相同的建 筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等， 按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對 象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。 *“重置價格”強調重建房屋與原房屋的“功能” 相同，“重建價格”強調重建房屋的與原房屋的 “完全”相同 （3）總價格、單位價格、樓面地價 ? 總價格：指某一宗地或某一區域范圍內的房 地產整體的價格 ? 單位價格：單位面積的房地產價格 ? 樓面地價：平均到每單位建筑面積上的土地 價格 * 樓面地價=土地總價/總建筑面積 * 樓面地價=土地單價/容積率 （4）市場調節價，政府指導價 市場調節價，是指由經營者（從事生產、經營商 品或者提供有償服務的法人、其他組織和個人 ）自主制定，通過市場競爭形成的價格。 政府指導價，是指依照《中華人民共和國價格法 》規定，由政府價格主管部門或者其他有關部 門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動 幅度，指導經營者制定的價格 （5）買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、 保險價值、課稅價值、征用價值 (6) 拍賣價格、招標價格、協議價格 （7）現房價格、期房價格 ? 現房價格：以現狀房地產為交易標的的價格 ? 期房價格：以未來狀況房地產為交易標的的 價格 （8）起價、標價、成交價、均價 ? 起價：所銷售商品房最低價格 ? 標價：商品房出售者在其價目表上標注的 不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格 ? 成交價：買賣雙方實際交易價格 ? 均價：所銷售商品房的平均價格 （9）保留價、起拍價、應價、成交價 * 出現在拍賣中的一組價格 ? 保留價：又稱拍賣底價，指在拍賣前確定的 拍賣標的可售的最低價格 ? 起拍價：拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標 的的價格（分為增價拍賣與減價拍賣） ? 應價：競買人對拍賣師報出價格的應允，或 競買人自己報出的購買價格 ? 成交價：經拍賣師落槌或以其他公開表示買 定的方式確認后競買人的最高應價。 （10）補地價 ? 指需要補交給政府的一筆地價，指國有土地 使用者因改變土地用途等而向國家補交的地 價或土地使用權出讓金、土地收益，出現在 以下情況： 1）改變原出讓土地使用權時規定的用途 2）增加容積率 3）轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房 地產 4）出讓土地使用權期滿后續期 （11）房屋租金 ? 房屋租金：承租人為取得一定期限內房 屋的使用權而付給房屋所有權人的經濟 補償。 ? 分為：市場租金、商品租金、成本租金 、福利租金 2．房地產價格影響因素的分類 按影響因素的范圍分為三類： 一般因素、區域因素、個別因素 區域社會因素 商服繁華程度 人口因素 心理因素 經濟因素 交通條件 建筑物本身 社會因素 基本設施 朝向和日照 行政因素 區域環境條件 樓層 國際因素 公攤面積 一般因素 相對于一般 因素而言， 區域因素的 影響范圍要 小些 區域因素的 分析和把握 是房地產正 確合理估價 的關鍵 房地產估價 第三章 房地產價格及影響因素 1 房地產價格 1.1 定義 ? 房地產價格：和平地獲得他人房地產所 必須付出的代價——貨幣或實物、無形 資產和其他經濟利益 1.2 房地產價格形成的條件 （1）有用性 （2）稀缺性 （3）有效需求 1.3 房地產價格的特征 （1）受區位影響大 （2）房地產價格實質是房地產權益價格 （3）可分為買賣價格與租賃價格 （4）房地產價格是在長期考慮下形成的 （5）房地產價格易受交易者個別因素的影響 1.4 房地產價格的種類 （1）成交價格、市場價格、理論價格、評估價格 ? 成交價格：指在一筆房地產交易中交易雙方實際達成 交易時的價格 * 可以是正常的成交價，也可以是非正常成交價格 ? 市場價格：某種房地產在市場上的一般、平均水平價 格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果（平均數 。眾數、中位數等） ? 理論價格：在經濟學假設的經濟人的行為和預期是理 性地，真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格 ? 評估價格：估價人員對房地產客觀合理價格做出的一 種估計，推測或判斷 * 一個良好的評估價=正常成交價=市場價格 （2）基準地價、標定地價、 ? 基準地價：以一個城市為對象，在該城市 一定區域范圍內，根據用途相同、地塊相 連、地價相近的原則劃分地價區段，調查 評估出各地價區段在某一時點的平均水平 價格 ? 標定地價：在一定時期和一定條件下，能 代表不同區位、不同用途地價水平的標志 性宗地的價格 房屋重置價格、重建價格 ? 房屋的重置價格是采用估價時點時的建筑材料、 建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，按照估價 時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物 具有同等效用的新建建筑物的正常價格。 ? 房屋重建價格指采用與估價對象建筑物相同的建 筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等， 按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對 象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。 *“重置價格”強調重建房屋與原房屋的“功能” 相同，“重建價格”強調重建房屋的與原房屋的 “完全”相同 （3）總價格、單位價格、樓面地價 ? 總價格：指某一宗地或某一區域范圍內的房 地產整體的價格 ? 單位價格：單位面積的房地產價格 ? 樓面地價：平均到每單位建筑面積上的土地 價格 * 樓面地價=土地總價/總建筑面積 * 樓面地價=土地單價/容積率 （4）市場調節價，政府指導價 市場調節價，是指由經營者（從事生產、經營商 品或者提供有償服務的法人、其他組織和個人 ）自主制定，通過市場競爭形成的價格。 政府指導價，是指依照《中華人民共和國價格法 》規定，由政府價格主管部門或者其他有關部 門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動 幅度，指導經營者制定的價格 （5）買賣價格、租賃價格、抵押價值、典價、 保險價值、課稅價值、征用價值 (6) 拍賣價格、招標價格、協議價格 （7）現房價格、期房價格 ? 現房價格：以現狀房地產為交易標的的價格 ? 期房價格：以未來狀況房地產為交易標的的 價格 （8）起價、標價、成交價、均價 ? 起價：所銷售商品房最低價格 ? 標價：商品房出售者在其價目表上標注的 不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格 ? 成交價：買賣雙方實際交易價格 ? 均價：所銷售商品房的平均價格 （9）保留價、起拍價、應價、成交價 * 出現在拍賣中的一組價格 ? 保留價：又稱拍賣底價，指在拍賣前確定的 拍賣標的可售的最低價格 ? 起拍價：拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標 的的價格（分為增價拍賣與減價拍賣） ? 應價：競買人對拍賣師報出價格的應允，或 競買人自己報出的購買價格 ? 成交價：經拍賣師落槌或以其他公開表示買 定的方式確認后競買人的最高應價。 （10）補地價 ? 指需要補交給政府的一筆地價，指國有土地 使用者因改變土地用途等而向國家補交的地 價或土地使用權出讓金、土地收益，出現在 以下情況： 1）改變原出讓土地使用權時規定的用途 2）增加容積率 3）轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房 地產 4）出讓土地使用權期滿后續期 （11）房屋租金 ? 房屋租金：承租人為取得一定期限內房 屋的使用權而付給房屋所有權人的經濟 補償。 ? 分為：市場租金、商品租金、成本租金 、福利租金 2．房地產價格影響因素的分類 按影響因素的范圍分為三類： 一般因素、區域因素、個別因素 區域社會因素 商服繁華程度 人口因素 心理因素 經濟因素 交通條件 建筑物本身 社會因素 基本設施 朝向和日照 行政因素 區域環境條件 樓層 國際因素 公攤面積 一般因素 相對于一般 因素而言， 區域因素的 影響范圍要 小些 區域因素的 分析和把握 是房地產正 確合理估價 的關鍵 房地產估價 第三章 房地產價格及影響因素 1 房地產價格 1.1 定義 ? 房地產價格：和平地獲得他人房地產所 必須付出的代價——貨幣或實物、無形 資產和其他經濟利益 1.2 房地產價格形成的條件 （1）有用性 （2）稀缺性 （3）有效需求 1.3 房地產價格的特征 （1）受區位影響大 （2）房地產價格實質是房地產權益價格 （3）可分為買賣價格與租賃價格 （4）房地產價格是在長期考慮下形成的 （5）房地產價格易受交易者個別因素的影響 1.4 房地產價格的種類 （1）成交價格、市場價格、理論價格、評估價格 ? 成交價格：指在一筆房地產交易中交易雙方實際達成 交易時的價格 * 可以是正常的成交價，也可以是非正常成交價格 ? 市場價格：某種房地產在市場上的一般、平均水平價 格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果（平均數 。眾數、中位數等） ? 理論價格：在經濟學假設的經濟人的行為和預期是理 性地，真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格 ? 評估價格：估價人員對房地產客觀合理價格做出的一 種估計，推測或判斷 * 一個良好的評估價=正常成交價=市場價格 （2）基準地價、標定地價、 ? 基準地價：以一個城市為對象，在該城市 一定區域范圍內，根據用途相同、地塊相 連、地價相近的原則劃分地價區段，調查 評估出各地價區段在某一時點的平均水平 價格 ? 標定地價：在一定時期和一定條件下，能 代表不同區位、不同用途地價水平的標志 性宗地的價格 房屋重置價格、重建價格 ? 房屋的重置價格是采用估價時點時的建筑材料、 建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，按照估價 時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物 具有同等效用的新建建筑物的正常價格。 ? 房屋重建價格指采用與估價對象建筑物相同的建 筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等， 按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對 象建筑物完全相同